Saiba mais sobre a origem da falta de recursos para o financiamento de imóveis e o impacto dela no mercado imobiliário.

Em maio de 2024 o presidente da caixa já havia alertado sobre o risco de haver falta de recursos para o financiamento de imóveis em 2025. Essa falta começou ainda em 2024, em setembro quando a Caixa começou a restringir a liberação de financiamentos e criou medidas para reduzir a demanda.

Por que Falta Recursos para o Financiamento Imobiliário em 2025

Os bancos utilizam “fundos” para realizar os financiamentos. Normalmente é necessário remunerar esses fundos com alguma taxa de juros. Com isso quanto mais caro for essa remuneração, mais cara será a taxa de juros a ser paga pelo interessando em financiar. Para entender o por que, vamos entender primeiro a origem.

Origem dos recursos

De forma bem simplificada, os bancos captam recursos da poupança e os utiliza para o financiamento de imóveis cobrando uma taxa de juros maior. Essa taxa deverá cobrir o que ela pagará ao investidor e também o seu lucro pretendido pela instituição. Apesar de não ser o único motivo, isso explica em parte o porque de as taxas aumentarem quando a Selic sobe.

Uma regra importante é que os imóveis tenham o valor máximo de R$1.500.000,00 ( um milhão e quinhentos mil reais) e sejam para uso residencial. É justamente por esse motivo (ser para uso residencial) que os bancos cobram taxas de juros maiores ao financiar imóveis comerciais e terrenos.

Os bancos podem utilizar outras fontes de recursos para conceder crédito mas normalmente elas possuem “custo” maior e por consequência uma taxa de juros maior. São as chamadas taxas de mercado.

Crise na Captação de Recursos para Financiamento Habitacional

É inegável que a evolução dos aplicativos contribuiu fortemente para a bancarização da população, tornando conhecidas e acessíveis formas alternativas de realizar investimentos são mais rentáveis do que a poupança. Enquanto a poupança rende 6,17% ao ano + TR , pelo celular é possível fazer outro investimento que paga algo próximo da Selic e possui a mesma liquidez da poupança. Na prática, o rendimento é aproximadamente 50% maior do que se aplicado na poupança.

Há também um outro motivo econômico mais grave. Simplesmente não está sobrando dinheiro para a população que normalmente investe na poupança.

A combinação destes dois fatores certamente possui um peso relevante no atual cenário de concessão de crédito imobiliário.

Impacto nos bancos privados

A Caixa sempre foi a referência no crédito imobiliário e qualquer alteração em sua gera um impacto nos bancos privados, normalmente de forma negativa.

Em um primeiro momento houve um aumento significativo na demanda de crédito em instituições que não estavam preparadas para absorver o aumento da demanda. Enquanto a Caixa possui nas agências uma equipe especializada em crédito imobiliário, nos bancos privados é raro encontrar alguém especializado.

Agora a escassez de recursos parece estar chegando também aos bancos privados. A cada dia fica mais difícil liberar um financiamento. Análises rigorosas, mudanças na política, aumento de taxas parecem ser meios de reduzir a procura. É importante lembrar que eles também utilizam a mesma fonte de recursos da poupança.

Até o momento nenhum dos principais bancos fez qualquer comunicado oficial mas é notório o aumento de reclamações.

Demora Bancos privados para a emissão de contratos

A primeira consequência em grande escala foi o aumento excessivo na demora para se emitir um contrato de financiamento. As etapas que eram realizadas em um período médio de 15 a 20 dias hoje em alguns bancos como o Bradesco supera facilmenete 40 dias.

Um dos possíveis motivos para a demora dos bancos privados para a emissão de contratos é a diferença da forma de trabalho. Enquanto a Caixa se utiliza muito de sua rede Caixa Aqui para realizar os trâmites de financiamento, os bancos privados tentam absorver essa demanda de forma “interna”, mesmo possuindo uma rede de correspondentes credenciados.

Ao contrário da Caixa que sempre encaminha os interessados a buscar uma unidade Caixa Aqui, os bancos privados proíbem as agências de realizar esses encaminhamentos. Algumas instituições posicionam o correspondente como um “concorrente” do gerente de agência. Neste cenário o próprio cliente deve realizar os tramites iniciais preenchendo formulários e preparando a documentação. Por motivos lógicos, esses clientes estão mais propensos a cometer erros visto que não se trata de uma operação simples.

A combinação de pessoas sem devido o conhecimento preparando documentação que por si só é burocrática aliada ao aumento expressivo de demanda gera um imenso retrabalho nas análises dos bancos uma vez que as exigências são as mesmas. A ausência de uma simples informação de email ou telefone pode fazer um processo de financiamento ser devolvido para correção.  Isso em uma escala nacional vira um desastre operacional.

O Caixa Aqui e o correspondente bancário realizam as mesmas atividades. Os bancos autorizam essas empresas a oferecer diversos serviços bancários, atuando como intermediárias entre eles e os clientes.

Taxa de juros para financiamento imóveis em 2025

Na primeira semana de janeiro,  todos os bancos anunciaram aumentos na taxa de juros para o financiamento de imóveis deixando no ar uma dúvida intrigrante.

Conforme histórico, de Outubro de 2022 a agosto de 2023 a Selic estava em 13,75% ao ano e nesse período as taxas estavam entre 9,89% ao ano até 11,10%. 

Já em dezembro de 2024, a Selic saltou de 11,25% ao ano para 12,25% ao ano sendo maior índice desde novembro de 2023.

Se com a selic a 13,75% a taxa era entre 9,89% e11,10%, porque com a selic em 12,75% está próxima a 12% ao ano ?

 Conclusão

O cenário para 2025 mais do que nunca está nebuloso e cheio de incertezas.  A dúvida de se a falta de recursos para financiamento de imóveis chegou também aos bancos privados é latente e por enquanto, sem resposta.

A construção civil junto com o agronegócio são os pilares de uma economia e no cenário atual vemos a construção civil implorando por socorro.  Se ela parar, o país para também.

A Caixa continua sem previsão de regularização da concessão de crédito. Verbas esporádicas chegam as agências mas logo esgotam e está longe de atender a demanda.

Além disso, observa-se a implementação de medidas para restringir a busca por crédito imobiliário. Um exemplo claro é a decisão da Caixa de reduzir o limite de financiamento de 80% para 70%, passando a exigir uma entrada mínima de 30% do valor do imóvel.